A fiança locatícia, no Brasil, é a modalidade de garantia mais utilizada nos contratos de aluguel, segundo pesquisa do Sindicato da Habitação (SECOVI-SP). É uma espécie do gênero “contrato de caução ou de garantia”.

Com as alterações à lei do inquilinato, introduzidas pela lei de nº 12.112/09, permitem outras formas de garantia, tais como: cessão fiduciária, caução, seguro-fiança, título de capitalização etc, porém, a fiança ainda prevalece no tradicional mercado dos alugueres. Contudo, a referida lei proíbe a contratação de mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade (art. 37 – parágrafo único) e de penalização (art. 43, II).

Com isso, a predileção da fiança sobre as demais opções que a lei permite, se dá pelo fato de incorrer menor custo por parte do locatário, se comparada à caução ou ao seguro-fiança, e também pelo fato que oferece uma maior garantia de solução do contrato para o locador, se comparada à caução.

A fiança é uma garantia em que uma terceira pessoa assegura a realização de uma obrigação do devedor frente ao credor. O fiador, ao responsabilizar-se pelo afiançado, garante o pagamento do aluguel caso o devedor principal deixe de fazê-lo. O fiador responde pessoalmente, com seu patrimônio,  por essa obrigação, nos termos dos artigos 818 a 839, do Código Civil – CC.

A fiança deve ser, obrigatoriamente, declarada por escrito (art. 819, do CC), seja por instrumento público ou particular. O fiador é escolhido pelo inquilino, mas deve ser aceito pelo locador (art. 825, do CC), caso o fiador se torne insolvente ou incapaz, o locatário pode exigir sua substituição (art. 826, do CC). A princípio, é um contrato gratuito, porém, existem as variações onerosas.

Qualquer pessoa maior ou emancipada, que tenha livre disposição de seus bens pode servir de fiador. Mas, se for casado, em qualquer regime de bens (exceto no regime de separação absoluta), deve obter o consentimento do cônjuge, sem o qual o ato é anulável, nos termos do artigo 1.647, do Código Civil.

 

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Dra. Renata Depole.